案例内容
【案情简介】
申请人称：2018年5月12日，申请人与被申请人（开发商）签订《商品房买卖合同》，购买某小区101室商品房。签订商品房买卖合同后，申请人于2019年10月26日与装修公司签订了房屋装修合同，并交纳定金。2019年12月，申请人验房时发现房屋存在诸多质量问题，故未办理交房手续，也未缴纳物业费。其后申请人两次前往房屋查看，质量问题仍未解决。为了维护申请人的合法权益，提起仲裁申请，请求裁决：1、被申请人承担物业费2866.23元。2、被申请人承担延迟交付的违约责任，支付逾期交付房违约金39984.65元。3、被申请人承担因该房屋不能按时装修导致装修材料及人工上涨费用45000元以及装修合同的定金利息1386元，交通费240元。4、被申请人承担申请人车位管理费及在外租车位费3840元。5、被申请人立即进行房屋修缮，书面提供有效修缮方案及交付期限，同时房屋渗水、开裂质量问题在法定保修期届满后延长两年时间的免费保修，或支付相应费用由申请人自行修缮。6、本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人辩称：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，涉案房屋取得芜湖市房地产开发项目竣工验收备案证即满足交付条件，买受人不得拒绝接受房屋；自出卖人《交房通知书》规定的房屋交接手续期限届满之日房屋视同交付。据此，应视为该房屋于2019年11月28日已经交付。2.申请人应自交房之日起向物业公司支付物业服务费用。3、申请人主张的装修损失及停车费均没有依据。4、被申请人愿意对房屋瑕疵进行修复，但申请人拒不配合。
仲裁庭查明：2018年5月，申请人作为买受人、被申请人作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》。合同约定出卖人应当在2019年11月30日前，将经验收合格的房屋交付买受人使用。合同补充协议第五条第二款约定：“该房屋在具备以下条件时即视为满足交付条件，买受人不得拒绝收房：已取得《芜湖市房地产开发项目竣工验收备案证》”。第七条第一款约定：“自出卖人《交付通知书》规定的房屋交接手续期限届满之日起，房屋视同交付……房屋的物业管理费由买受人自行承担；保修期开始计算”。2019年11月26日，涉案房屋取得芜湖市房地产开发项目竣工验收备案证。同日，被申请人通过EMS将交房通知书邮递给申请人，并于2019年11月28日登报公告交房事宜。2019年12月至2021年3月间，申请人多次与被申请人、物业公司沟通房屋质量及维修问题，但未达成一致意见。庭审中，被申请人向仲裁庭提交了《墙面空鼓开裂维修方案》，申请人对该维修方案予以认可。
【争议焦点】
一、涉案房屋交付标准以及是否存在逾期交房问题；
二、申请人提出赔偿损失的请求是否有事实和法律依据。
【裁决结果】
（一）关于被申请人要求支付交房违约金的请求。
双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条第二款约定：“该房屋在具备以下条件时即视为满足交付条件，买受人不得拒绝收房：已取得《芜湖市房地产开发项目竣工验收备案证》”。被申请人于2019年11月26日取得了《芜湖市房地产开发项目竣工验收备案证》，应当认定案涉房屋符合约定及法定的强制性交付条件和质量标准。同日，被申请人通知申请人办理收房手续，符合合同中关于房屋交付的约定。申请人提供的证据不足以证实案涉房屋存在重大质量问题导致房屋买卖合同目的无法实现。申请人收到交房通知书后，以案涉房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋缺乏合同和法律依据，故仲裁庭认为被申请人已按合同约定履行了房屋交付义务，申请人提出的被申请人支付交房违约金的请求无事实和法律依据，仲裁庭不予支持。
（二）关于申请人要求被申请人修缮房屋，延长质保期的仲裁请求。
商品房买卖中开发商交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，房屋买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约金责任的，一般不予支持，但不影响开发商对房屋的质量瑕疵承担维修义务。本案中，申请人在办理房屋交接手续时即发现并提出房屋存在质量瑕疵，要求被申请人维修，被申请人对房屋存在质量瑕疵的事实也并未否认，但一直未能及时处理。被申请人对造成本案房屋质量纠纷负有直接和主要责任，因此应承担对房屋质量存在质量瑕疵的修复义务，同时也应对因房屋质量问题未及时解决给申请人造成的合理损失承担赔偿责任。故申请人要求被申请人立即进行房屋修缮、书面提供有效修缮方案，同时对房屋渗水、开裂质量问题在法定保修期届满后延长两年时间的免费保修等属正当、合理的请求，仲裁庭应予支持。
（三）关于申请人提出被申请人应承担物业费、装修费用损失和车位管理费、停车费损失等请求。
对于申请人主张因房屋存在质量问题导致不能按时装修的材料及人工费上涨费用等损失，从现有证据看尚不足以证明该损失实际产生的事实，故仲裁庭难以支持。至于申请人提出的物业费、车位管理费、停车费等损失，结合本案引发争议事实和形成损失原因等因素，仲裁庭综合认定5000元。
据此，仲裁庭裁决如下：1、被申请人于本裁决自送达之日起五日内对申请人购买的房屋按照被申请人于2021年12月9日提交的《墙面空鼓开裂维修方案》进行修缮，修缮部分的房屋保修期限在规定保修期届满后顺延2年；2、被申请人于本裁决送达之日起十日内赔偿申请人经济损失5000元；3、驳回申请人其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
【结语和建议】
从普通购房消费者角度，除了对房屋安全和主体结构等重大质量具有最基本要求外，对诸如房屋墙体开裂、渗漏等质量问题提出合理异议并要求解决也是正当权利。无论从开发商对房屋质量的瑕疵担保责任还是从维护消费者正当权益的角度来说，开发商都应承担对房屋质量问题的修复责任，同时也应对因房屋质量问题未及时解决而给购房人造成的合理损失承担赔偿责任。
要特别提醒消费者的是，在发现房屋质量问题时，一定要及时取证，可以通过拍照、摄像、填写验房单、委托有资质的专业鉴定机构进行鉴定等方式及时对现场进行取证，固定证据。在向开发商反馈质量问题时宜采取书面形式，保留往来沟通的凭证，以免在诉讼或仲裁时因证据不足而承担相应的不利后果。
