案例内容
【案情简介】
申请人书面申请称：申请人与被申请人于2018年6月26日签订了《西宁市商品房预售合同》（合同编码：YS0382833）（以下简称《预售合同》），约定被申请人向申请人购买坐落于西宁市城西区XX路61号1号楼1单元1184室房屋，该商品房预测建筑面积共361.21平方米。房屋总价款为人民币2745196元。《预售合同》第六条付款方式期限（二）约定：“买受人采取分期付款方式付清，首期房价款人民币1375196元应于2018年6月21日支付，剩余房款人民币1370000元应于2018年6月30日前通过双方约定的付款方式付清”。《预售合同》第七条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2018年7月9日申请人向被申请人交付了房屋。但被申请人自2018年6月21日向申请人支付购房款1375196元后，未按照合同约定支付剩余购房款，后经新华联房地产公司销售人员多次催促，被申请人仍未付款。因被申请人的违约行为已损害申请人合法权益，申请人现依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款之规定，特申请贵委予以仲裁。故请求：1、请求裁决解除申请人与被申请人签订的《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0382833）；2、请求裁决被申请人向申请人支付违约金41100元（按照合同第七条1.按照逾期时间，分别处理（2）的约定，13700000×3％＝41100元）；3、请求裁决被申请人向申请人赔偿逾期付款的利息损失179782.07元（以13700000元为基数，自2018年7月1日起暂计算至2021年7月15日，实际计算至夏广东返还房屋之日。）以上金额共计220882.07元；4、请求裁决自合同解除之日起7日内，被申请人将房屋恢复至交付时的状态后返还给申请人；5、本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人口头答辩称：对于解除合同我方同意，但是对于违约金申请人计算过高，之前没有说过违约金的问题，案涉房屋是突然被查封的，我方不应当承担违约金。对于申请人主张的利息也不认可，计算过高。对于第四项仲裁请求，如果解除合同，7天的时间可能太短，因为案涉房屋已经装修好了，可以延期至30日内。我当时付了一半的房款后，突然有债权方查封了案涉房屋，导致我方不能履约，当时我方也和新华联沟通过，第三方已经通过西宁中院对案涉房屋进行拍卖，在经过一次拍卖后，申请人提出要求解除合同，之前我方与申请人没有进行沟通，希望能与被申请人进行协商解决。
【争议焦点】
合同是否应当解除？申请人的仲裁请求是否应当支持？
【裁决结果】
依照《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条之规定，裁决如下：
一、申请人与被申请人签订的《西宁市商品房预售合同》于2021年7月30日解除；
二、被申请人自本裁决作出之日起15日内支付申请人违约金41100元；
三、被申请人自本裁决书作出之日起15日内将坐落于西宁市城西区XX路61号1号楼1单元18层1184室房屋恢复原状后返还给申请人；
四、申请人的其他仲裁请求不予支持。
本案仲裁32580元，由被申请人承担30625元，申请人承担1955元。申请人已预交的仲裁费不予退还，被申请人承担的仲裁费由被申请人在支付上述款项时一并支付给申请人。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。承担义务方逾期不履行本裁决，另一方可依法向人民法院申请强制执行。
【相关法律法规解读】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条第二款 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
《中华人民共和国仲裁法》
第七条 仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷。
第五十七条 裁决书自作出之日起发生法律效力。
【结语和建议】
本案中双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定享有权利，履行义务，合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生了权利、义务关系；或者原有的民事法律关系发生变更或消灭。当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。被申请人作为买方未按合同约定支付剩余房款，申请人要求解除合同应当得到支持。
