案例内容
【案情简介】
2019年7月5日，申请人与被申请人签订《常州市存量房买卖合同（居间）》，申请人向被申请人购买位于常州市武进区某小区一栋房屋，房屋成交价格为：3800000元。合同约定申请人应于2019年7月31日前一次性向被申请人支付购房款3800000元，买卖双方及中介应当于合同备案之日起26日内（即2019年7月31日前）共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续。该合同于签订当天进行了备案登记。
申请人在签订合同当日即向被申请人支付了2500000元购房款，但至今尚未支付剩余房款1300000元，被申请人也未配合办理权属转移登记手续。
另查明，本案所涉房屋至今尚有贷款未归还完毕，不动产登记信息显示抵押于中国农业银行股份有限公司常州武进支行，抵押期限为2010年5月18日至2030年5月17日。
申请人认为被申请人未按约配合办理过户的行为严重侵害了申请人的合法权益，因此，按照合同约定提起本案仲裁，要求被申请人配合办理涉案房屋过户登记。被申请人称双方并无房屋交易意思，签订房屋买卖合同是常州某公司（被申请人父亲系该公司法定代表人）为向案外人卜某某借贷所做的担保。
【争议焦点】
（一）案涉合同效力
1.被申请人在本案审理过程中提出对被申请人（出卖人）的签字真伪进行鉴定的申请，但因其未能缴纳鉴定费用而视为其放弃鉴定申请。2.被申请人提供合同中介方工作人员证言、微信聊天记录等证据，欲证明本案买卖合同并非是双方真实的买卖意思，而是常州某公司（被申请人父亲系该公司法定代表人）为向案外人卜某某借贷所做的担保。但该些证据均不能反映与本案的关联性，无法达到被申请人的证明目的。基于上述情况，被申请人的抗辩理由不成立，案涉存量房买卖合同系买卖双方真实意思的表示，违反法律法规效力性规定、违反社会公序良俗的情形，故合法有效。
（二）申请人要求被申请人继续履行合同、办理产权转移登记的请求是否应获支持
本案买卖合同约定，申请人应当在2019年7月31日前一次性支付该房屋全部价款，被申请人应在2019年7月31日前为申请人办理过户手续；即截止2019年7月31日，双方均应履行完毕自己一方的主要义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”况且，按照存量房交易惯例，买方通常应先付清购房款后，才能要求卖方办理产权转移登记手续，否则可能有损卖方利益。故，申请人在自己一方严重违约的情形下，无权要求被申请人继续履行合同义务。
【裁决结果】
（一）驳回申请人的全部仲裁请求；
（二）本案仲裁费XXXX元、保全费XXX元，由申请人自行承担。
【相关法律法规解读】
1.关于合同的效力，意思表示真实是合同有效的要件，民法典规定了虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在本案中被申请人提出并没有签订买卖合同合同的真实意思，其本意是为借贷担保，但被申请人的举证并不能证明其观点，根据合同订立的事实看，应认定为合同成立并生效。
2.让与担保的问题。我国民法典确定了物权法定原则，而法定的担保物权种类仅限抵押、质押、留置，实践中出现的所谓让与担保形式并不受法律保护，因此其对应的买卖合同因并非是双方真实意思而无效。
3. 同时履行抗辩权的问题。民法典第五百二十五条规定了同时履行抗辩权，本案合同约定的房款支付期限与过户期限截止日期为同一天，再结合房屋买卖交易惯例，被申请人显然享有同时履行抗辩权。在申请人没有履行自己主要义务的前提下，无权要求被申请人履行其主要义务。
【结语和建议】
实践中以订立房屋买卖合同作为民间借贷担保的情形很多，当出卖人（抵押人）反悔或是准备偿还借款并要求返还房屋时，则需要举证证明让与担保的真实存在。而往往当事人无法区分让与担保和以物抵债的区别，或者因举证困难导致其诉求无法获得支持。本案被申请人与申请人之间既未订立担保合同，也无法举证其所称借贷与房屋买卖的关联，导致其让与担保的主张不能获得支持。
合同订立后，双方均应注意按约履行自己的合同义务，在无履行顺序约定的情况下，应在履行己方义务的前提下才有权要求对方的履行。本案是房屋买卖交易，申请人作为买方的主要义务是支付房款；被申请人的主要义务是交付房屋、配合办理过户登记等。申请人在没有履行给付房款的情况下，无权要求被申请人履行过户义务。
