案例内容
【案情简介】
2019年5月8日，申请人与被申请人签订了《使用权转让合同书》及对应的《借款合同》《回购协议》，并向被申请人支付了16万元。同日，申请人又与白某公司签订了《房屋托管合同》及其附件《室内物品委托代购协议》并支付代购款项，将涉案房屋委托给白某公司托管经营以收取返租租金及相应分红。
上述合同签署后，被申请人迟延交付整整三个月零九天，构成迟延交付。至申请仲裁之日，项目并未开展实质性经营，而白某公司也没有按照约定完成装修及家私配备，申请人也没有收到过租金。而白某公司注册资本仅10万元，涉案项目物业管理混乱，被申请人及其白某公司没有对项目进行运营与管理。
申请人认为，被申请人精心设计销售陷阱，恶意虚假宣传刻意误导申请人,同时迫使申请人相继签订案涉诸份合同，严重损害了申请人的合法权益，且被申请人不能兑现其承诺，导致合同目的无法实现。为维护自身合法权益，申请人向佛山仲裁委员会提起仲裁申请，并提出如下仲裁请求：
1.请求裁决解除申请人与被申请人签署的《使用权转让合同书》《物业项目回购协议》；2.请求裁决被申请人向申请人返还物业租赁费共16万元；3.请求裁决被申请人向申请人支付违约金（以合同约定的使用权转让价格25万元为基数，按日千分之一标准计算）；4.请求裁决被申请人承担本案全部仲裁费用。
被申请人答辩称：一、被申请人与申请人签订的《使用权转让合同书》等合同，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。被申请人已依约向申请人交付涉案物业，实际上在本案中违约方为申请人，申请人要求解除合同，要求被申请人向其支付转让款及违约金无事实和法律依据。
二、申请人在申请书主张被申请人无法兑现承诺，以及其陈述签订合同的情形与事实不符，完全是申请人为规避被申请人追究其违约责任及规避投资风险而找的借口。
三、被申请人与白某公司是不同的主体，独立享有民事权利和承担民事责任。根据合同相对性，被申请人无需承担双方协议之外的任何义务。
综上，申请人向被申请人主张的仲裁请求没有任何的事实和法律依据。故请求仲裁庭查明事实，依法驳回申请人的全部仲裁请求。
【争议焦点】
1.涉案使用权转让合同及物业回购协议应否解除？
2.被申请人是否应向申请人返还租赁费、支付违约金？
【裁决结果】
（一）确认申请人与被申请人签订的《使用权转让合同书》《物业项目收购协议》于2022年1月14日解除。
（二）被申请人应向申请人返还物业租赁费人民币16万元。
（三）被申请人应向申请人支付相应违约金（以物业使用权转让价款人民币25万元为计算基数，按照同期一年期贷款市场报价利率四倍从2020年1月1日起计至2020年5月16日止）。
（四）本案仲裁受理费由被申请人承担。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”
第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”
第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”
第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
【结语和建议】
近年来，随着房地产交易市场的持续火爆，随之而来的房屋使用权转让合同纠纷案件也越来越多。作为使用权转让方的地产公司，即出售方，应合法经营、诚实守信，与购买人签订全面、合法的使用权转让合同，并按时交付房屋。
作为购买人，在签订使用权转让合同时，应注意：1.查核出让方资质，明确双方权利、义务；2确认房屋交付时间，明确违约责任;3.出让方与购买人约定的房款支付时间及支付方式; 4.明确履行合同过程中因不可抗力、意外事件造成无法交付，双方责任承担问题。
