案例内容
【案情简介】
本案申请人为物业公司，被申请人为申请人提供物业服务的小区业主。申请人与被申请人签订了《物业服务合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定服务标准为1.5元/平方米/月，交费时间：自业主办理入住手续时起算，此后按每一年为一个结算周期到物业服务中心交纳。逾期未交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总金额千分之三的违约金。《合同》签订后，被申请人缴纳了从签订合同当日至以后一年期间的物业费。之后至申请人提起仲裁期间的物业费被申请人一直未缴纳。为此，申请人提起仲裁请求依法裁决被申请人支付申请人拖欠的物业费及违约金。被申请人主张其拖欠物业费是由申请人导致的，因为小区卫生环境恶劣、绿化植物无人养护等情况均系申请人未尽到合同约定的义务，所以申请人属于先违约一方，被申请人可以行使先履行抗辩权，应当由申请人先尽到自己的义务后，被申请人再缴纳物业费。
【争议焦点】
1、物业服务合同的履行情况。
2、申请人请求物业费的事实及法律依据。
【裁决结果】
关于申请人是否履行了合同义务，申请人提交了小区环境照片及物业服务细节照片、截图和荣誉证书，以证明其履行了《合同》约定的保洁、绿化等义务；被申请人提交了U盘资料和情况说明，以证明申请人物业服务不达标。关于被申请人是否拖欠物业费，申请人提供了缴费通知单和催费照片，以证实被申请人拖欠了一年物业费，被申请人认可拖欠物业费，但认为是申请人拖延导致，且收费和服务不匹配，申请人的服务不达标，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条规定行使先履行抗辩权，即：被申请人已根据《合同》要求足额、及时缴纳了签订合同当日至以后一年期间的物业费，申请人未按照前期物业服务合同的约定履行义务，其提供的服务存在瑕疵。
仲裁庭认为，物业服务是长期持续进行的，提供服务与消费的同时，不能用某一时间节点的服务去衡量整体服务标准。综合双方提交的证据材料，根据优势证据规则，可以证明申请人履行了《合同》约定的养护、管理等义务。故申请人此项仲裁请求应得到支持，被申请人应缴纳欠付的物业费。对于被申请人提出的依据《合同法》第六十七条规定行使先履行抗辩权，仲裁庭认为，根据《合同》第四条约定：“业主或物业使用人应于每个结算周期到来10日前向乙方预先交纳下一个结算周期的物业服务费”，先履行义务方是缴纳物业费的业主即被申请人，后履行义务方是提供物业服务一方即申请人，故被申请人主张行使先履行抗辩权不成立，也不能以此为由拒绝承担违约责任。因此，仲裁庭对申请人关于物业费的请求予以支持。
【相关法律法规解读】
《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
《合同法》第一百零七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”
《合同法》第一百一十四条“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
【结语和建议】
本案案情比较清晰，值得注意的一点是被申请人在抗辩理由中使用了《合同法》第六十七条规定，认为自己可以行使先履行抗辩权，但却忽略了双方签订的《合同》中关于履行义务顺序的相关约定，双方已经在《合同》中约定“业主或物业使用人应于每个结算周期到来10日前向乙方预先交纳下一个结算周期的物业服务费”。不同于同时履行抗辩权，先履行抗辩权发生于有先后履行顺序的双务合同中，基本上适用于先履行一方违约的场合。被申请人作为业主在履行本案合同义务顺序上属于先履行的一方，因为其没有缴纳物业费，是先违约的一方，所以并不能使用《合同法》中规定的先履行抗辩权。
当事人在签订合同时要注意合同约定的义务履行顺序，根据合同约定双方履行义务存在先后关系的，应当遵从约定。案件审理中，双方针对同一案件焦点提出了不同的证据以证明各自观点时，仲裁庭根据优势证据规则来认定案件事实。优势证据规则是对双方所举证据的证明力进行判断时所确立的规则，属于采信规则。即当证明某一事实存在或不存在的证据的份量与证明力比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高，采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。优势证据规则是追求仲裁效益的必须结果，当事人将通过仲裁对纠纷的解决视为交易关系的一种延续，其目的是借法律手段使自己的合法权益尽快挽回，如果仲裁中不讲效益，当事人之间的权利义务关系不能及时回复正常，背离了最初目的。而盲目追求过高的证明要求，会使得案件事实人为复杂而难以确认，导致案件审理周期过长，效率低下，大量地浪费仲裁资源。确立了优势证据规则后，一旦证据具备优势便可及时结束活动，以提高效率，形成多办案、快办案、办好案的良好机制。建议当事人尽到审慎义务，清楚合同约定的权利义务基本情况后再签订合同，举证时形成证据链，做到证明力强，证明目的清楚，以维护自己的合法权益。
