案例内容
【案情简介】
申请人是一家中国内地房地产开发公司，被申请人是一家在经营KTV及餐饮业领域具有长远历史及丰富经验的境外公司。双方于2013签订了租赁合同，约定申请人将自己拥有产权的房屋出租给被申请人在上海设立的子公司，用于经营KTV包厢、卡拉OK厅等，租赁期限为20年。此后，被申请人称申请人向其交付的房屋荷载不符合国家规范对KTV等公共娱乐场所的强制性要求且未向被申请人如实披露、被申请人无法按约定获得消防审批为由行使解决权。申请人则认为被申请人系违约行使解除权，其违约解除合同的行为造成了申请人损失，应当向申请人支付违约赔偿金。
【争议焦点】
仲裁庭认为本案存在两个争议焦点：1）被申请人行使合同解决权的条件是否成就；2）若不成就，被申请人的违约行为对申请人造成的损失应当如何计算。
对于第一个争议焦点，租赁合同约定被申请人或其关联公司从事装修和经营活动的消防局施工许可批复的申办期限最长不得超过6个月，如超期未得到相关部门书面核准，则被申请人有权提前终止租赁合同。仲裁庭认为合同未明确“申办期”的起算点，从商业惯例的角度出发，该6个月的“申办期限”可能从被申请人在国内设立的关联公司通过工商查名核准后起算、可能自新核准的公司向消防部门提出审批申请起算，亦可能存在其他在租赁合同签订日之后的起算时点。无论哪种情况，卡拉OK消防设计方案批复、消防局施工许可批复的“申办”均须以提交申请为前提要件，但本案中未有证据显示被申请人或其关联公司向消防部门提交过审批申请，也无证据证明在被申请人发出解除通知时，消防审批就一定无法完成。就被申请人提出的房屋荷载问题，仲裁庭认为涉案房屋属并非为任何特定商业用途设计的通用性商业地产、作为承租人的被申请人需要配合自己所须用途进行装潢、装修和部分改建。被申请人从事KTV经营多年，对加固方案应有一定认识，承重荷载的问题可以用加固改建提高荷载的方案而解决，且被申请人在发出解除通知之前对此问题从未提出异议，认定申请人不存在未如实披露房屋信息的情形。综上，仲裁庭认为被申请人未能按照合同约定行使解除权，构成违约。
对于第二个争议焦点，仲裁庭注意到租赁合同约定双方除在其他约定的情况外，不得提前终止或解除租赁合同；如被申请人以任何方式提出提前终止或解除租赁合同，除租赁合同须继续履行之外，每发生一次前述违约情形，须向申请人支付违约金人民币20,000,000元,违约金可累计计算；如被申请人不能继续履行合同时，除承担人民币20,000,000元违约金外，另行赔偿申请人六个月的租金作为寻找新房客之损失。仲裁庭在考虑到《中华人民共和国合同法》关于违约金填补损失原则的情况下，认定上述违约赔偿的规定明显是惩罚性多于补偿性，故基于商业物业租赁的交易惯例市场公允价格，酌定以9个月租金为合理的违约金金额。
【裁决结果】
仲裁庭认定被申请人违反合同约定形式合同解除权构成违约，应当赔偿申请人9个月租金作为违约金。
【相关法律规定解读】
《中华人民共和国合同法》第一百十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予认适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础, 兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百十四条第（二）款规定的‘过分高于造成的损失’。”
【案例评析】
本案涉及的是商业物业租赁合同解除权的行使问题。一般而言，若出现法定或约定的合同解除事由，当事人则可依法行使相应的合同解除权。但房屋租赁合同是一种双务有偿的法律关系，出租方的主要合同目的即为获取租金利益，而承租方则主要为了取得租赁物的使用权、收益权，该种交易并非一蹴而就，而是有一个持续性的履行期间；特别是就外商投资企业承租的大型商业物业交易而言，租赁期长、租金高、装修改造工程难、相关政府审批流程长等都是潜在的商业风险。在这种情况下，当事人应当审慎地行使租赁合同的解除权，而仲裁庭在考虑合同解除权的行使及违约方的损害赔偿责任时，如果合同条款的约定并不清晰准确，仲裁庭也要综合考虑法律规定的原则和商业交易规则及惯例，对当事人权利进行判断厘定。
此外，本案的一大特色是仲裁庭的组成。首席仲裁员是香港大律师公会、香港国际仲裁中心前任主席；申请人选定的仲裁员是长期从事中国内地仲裁实务的资深律师；被申请人选定的仲裁员则是来自中国台湾地区的资深律师。仲裁庭融合了普通法系、大陆法系的审理方式和法律适用技术，展现了国际仲裁的开放性、包容性和专业性特征。
【结语和建议】
商业物业的租赁通常具有签订时间早、租赁期限长、双方投资金额大等特点，这些特点可以说是商业物业租赁纠纷多发的主要背景。尤其是近年来传统零售业受电商冲击，作为出租方的开发商因调整商场或商业综合体的整体布局和定位而决定提前解除合同或推迟交付物业、承租方因业务萎缩或战略规划调整而提前关店或延迟入驻等现象屡见不鲜，纠纷在所难免。商业物业租赁合同的双方均为商事主体，其缔约能力、风控能力和担责能力等方面比一般民事主体强，因此争议解决实践中原则上应尊重各方的意思自治。当事人在订立合约时，应当从双方商业利益角度出发，对租金、违约责任、免租期、解除权、违约金、可得利益损失等核心条款进行详细而明确的约定，以减少后续产生履约风险。
