案例内容
【案情简介】
2018年4月23日，申请人作为承租人、被申请人作为出租人签订《租赁合同》，合同约定，被申请人将A项目9幢901号商务办公用房（以下称“案涉房屋”）出租给申请人。合同“鉴于”条款显示，用地性质为商务用地，申请人已完全知悉合同项下办公用房权属情况、执行合同项下商务办公用房（暂）无法分户办理产权证等内容；第二条显示，申请人可取得合同项下商务办公用房自实际交付之日起20年的租赁（使用）权，20年的租赁（使用）期限届满后，本合同自动续期至该土地年限届满之日止。
租赁（使用）价款325860元（含已付定金）。申请人于2018年11月22日前支付本合同项下商务办公用房租赁（使用）价款162930元。申请人于2019年4月22日前支付本合同项下商务办公用房租赁（使用）价款162930元。
申请人向被申请人支付首付款325860元后，被申请人向申请人交付了案涉房屋。申请人与B商务酒店签订《委托运营协议》，将案涉房屋出租给B商务酒店使用，某酒店每月向申请人支付运营收益。据申请人称，案涉房屋出租给B商务酒店用于经营使用。
申请人确认被申请人将案涉房屋交付给B商务酒店使用，B商务酒店也按照合同约定向其支付了运营收益。但被申请人始终拒绝与申请人办理交房手续、租赁备案手续等，亦拒绝提供任何保障申请人利益的书面承诺或保证，申请人认为其使用权无法得到保障，双方合同无法继续履行，请求仲裁庭裁决解除合同，并要求被申请人返还已支付的房屋租金、支付相应的资金占用损失。被申请人则提出仲裁反请求，要求申请人继续履行合同，支付剩余房屋租金。
庭审中，被申请人为证明案涉房屋权属情况，提交了案涉房屋所在地块的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》。该合同书显示，申请人与厦门市国土资源与房产管理局与2017年7月17日签订该合同。合同第四条约定，本合同项下出让宗地的用途为办公；第二十一条约定，该合同项下的土地使用权及其地上建筑物为受让方自用，未经出让人同意，受让人不得转让。闽（2015）厦门市不动产权第XXXX号不动产权证书载明，土地坐落于厦门市湖里区某路，权利人为被申请人，用途为办公（自用）。申请人当庭变更仲裁请求，主张合同无效，要求返还合同价款。
【争议焦点】
1.案涉《租赁合同》的性质。
2.案涉《租赁合同》的效力。
3.申请人是否有权要求返还合同价款及资金占用损失。
【裁决结果】
1.本案《租赁合同》无效。
2.被申请人应向申请人返还合同价款325860元。
3.驳回申请人的其他仲裁请求。
4.驳回被申请人的仲裁反请求。
【相关法律规定解读】
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
【案例评析】
1.案涉《租赁合同》性质
如何界定案涉《租赁合同》的性质，关键在于厘清租赁合同与房屋买卖合同的界限。仲裁庭认为，在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。但从案涉《租赁合同》中“鉴于”条款以及关于租赁期限的约定来看，双方当事人在明知案涉房屋性质为商务办公用房且无法就案涉房屋单独办理产权证的情况下，通过对20年的超长租赁（使用）期限，甚至通过合同可自动续期的约定来实现承租人长期占有、使用案涉房屋的目的。从案涉合同履行情况来看，出租人要求承租人在短期内支付20年及更长时间内的全部租金，亦不符合租赁合同的履行特征。
判断合同的性质应探究的是合同的目的及双方达成的真正意思表示，双方当事人通过案涉《租赁合同》达成的超长租期的约定及提前支付全部租金的履行方式均体现了双方转移房屋所有权的意图。因此，仲裁庭认为，案涉合同虽然名为“租赁合同”，但实际上是双方当事人为建立房屋买卖合同关系而订立的。
2.案涉《租赁合同》效力
案涉《租赁合同》效力是否因其性质的认定受到影响？仲裁庭首先根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形进行考量。仲裁庭注意到，案涉房屋土地使用权系被申请人通过与厦门市国土资源与房产管理局签订《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》取得，合同亦明确约定，案涉土地的用途为办公，且土地使用权及其地上建筑物为受让方自用，未经出让人同意，受让人不得转让。被申请人在未对改变土地用途的事项进行申请并获得批准的情况下，其无权改变《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》的约定，转让案涉土地及地上建筑物的使用权，并将其用于商业经营。但该行为是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、法规的强制性规定而导致合同无效的情形，则需进一步厘清。
参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。对于效力性强制性规定的理解，仲裁庭认为不仅是在条文中含有“应当”“必须”“不得”“禁止”等指令性措辞，还应当是效力性的规定。判断某项规定是否属于效力性强制性规定，应予以考量的在于违反该规定的行为侵害社会公共利益，是否违背相关法律的立法宗旨，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
考虑到案涉合同实际上建立的是房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。仲裁庭认为，本案中，双方当事人的实际意图是通过签订《租赁合同》规避法律法规对土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的限制，达到将大产权分割出售的目的。不可否认，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等涉及土地管理方面的法律和行政法规具有一定的行政管理性质，但当违反相关规定的行为损害的是社会公共利益时，就不能简单判断该类规定为管理性强制性规定。案涉《租赁合同》违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，将不允许分割出售的产权分割出售的行为不仅对国家土地管理制度造成侵害，也对交易秩序及商品房交易市场安全造成严重影响时，如不对这种违法行为采取强制干预的手段，是有违立法意图的。综上，仲裁庭有理由认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条属于效力性强制性规定，案涉《租赁合同》因违反本条款而无效。
3.申请人是否有权要求返还合同价款。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。仲裁庭认为，本案中，申请人主张被申请人返《租赁合同》项下的合同价款符合《中华人民共和国合同法》第五十八条对于合同无效后果的规定，应当予以支持。关于申请人资金占用损失的请求，仲裁庭则认为，应当进一步考量双方在合同签订中的过错因素。通过案涉《租赁合同》“鉴于”部分的约定，可见申请人在知悉案涉房屋的权属情况及用途限制的情况下，仍然与被申请人订立案涉《租赁合同》，申请人存在一定的过错。且综合考虑案涉合同的履行情况，申请人通过出租案涉房屋获取一定的收益，已经足以弥补其部分损失，不应再支持其关于资金占用损失的请求。
【结语和建议】
1.合理认定效力性强制性规定
效力性强制性规定是一个较为抽象和复杂的问题，在实践中缺乏具体的判断标准。正确判断和理解效力性强制性规定与管理性强制性规定，不仅关系到民商事合同效力的维护，还影响市场交易的安全与稳定。本案例意图传达一种观念以供参考：首先，我们在判断合同的效力性强制性规定时，不能仅以法律、法规的禁止性或指令性表述等加以衡量，还应当从该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，违反该强制性规定继续履行合同是否会损害社会公共利益，以及违反该强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨等方面进行综合分析。进而，具有一定行政管理性质的法律、行政法规不必然被简单判断为管理性强制性规定，也有可能属于效力性强制性规定，我们应当基于违法行为可能造成的侵害效果及社会影响进行考量。
2.警惕合同效力风险
近年来，通过制定超长租约实现以租代售目的的租赁合同并不鲜见，合同中往往给出许多诱人承诺，包括低于商品房的市场价格、支付首期租金后即可转租盈利，租赁期限到期后自动续期等等，其外观看起来是十分诱人的，但其暗藏的风险不可忽视。对于以购买商品房为实际意图的购房者来说，这样的租赁合同极可能面临着被认定为无效合同的风险。购房者往往被要求在合同签订后的短期内支付全部租金，但这种房屋往往是无法单独办理相应产权登记的，意味着购房者无法对抗第三人。当案涉房屋被另行出售或租赁，购房者不仅无法基于租赁合同或租赁合同背后的房屋买卖合同关系主张案涉房屋的物权，还面临为实现债权可能承担相应诉讼、仲裁费用的风险。
此外，为保障物权的实现，购房者不应当只依赖于房屋占有的外观来认定房屋的权属。购房者可以要求出具权属证明或通过土地房屋管理部门查询相应权属情况，如卖房者是开发商的，购房者还可以要求查看其土地使用权证及商品房预售许可等相关材料。如发现存在违法违规出售房屋的情形，亦可以向相关土地房屋管理部门进行投诉、举报。
