案例内容
【案情简介】
申请人甲为某银行，被申请人乙为自然人，被申请人丙为房地产开发公司。
因被申请人丙欠付被申请人乙工程款，双方协商以乙的名义向银行申请房屋按揭贷款，用于支付乙的工程款，银行贷款由丙负责偿还。2010年7月26日，被申请人乙作为借款人、抵押人，被申请人丙作为保证人与申请人甲签订了一份《个人住房（商用房）借款合同》，合同约定被申请人乙向申请人甲借款19万元用于购买某小区房屋，并用该套房屋为借款提供抵押担保，被申请人丙从保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由申请人甲核对无误、收执之日止，向申请人甲提供阶段性连带责任保证担保。合同还约定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同确认无效或者被撤销、被解除的，借款人仍应承担案涉合同项下的还款义务。
合同签订后，案涉房屋于2010年7月30日办理了预抵押登记。申请人甲于2010年8月2日向被申请人乙发放了19万元贷款，因被申请人乙未按期偿还借款，申请人甲催收未果，于2019年9月2日申请仲裁，要求：被申请人乙偿还积欠的借款本息；对被申请人乙抵押于申请人甲处的房屋享有优先受偿权；被申请人丙对申请人甲债权承担连带保证责任。
【争议焦点】
一、关于借款合同的效力
申请人认为，金融借款合同有效，该合同系被申请人乙本人亲自签名，其作为完全民事行为能力人，应当知晓签署协议的法律后果。
被申请人乙认为，金融借款合同无效，其不是借款人，是被申请人丙欠其工程款，借其名义贷款，承诺贷款后向其支付工程款，并由被申请人丙负责还款，实际上，贷款后也没有向其支付工程款；在签订借款合同时，三方未当面面签，自己单方在被申请人丙公司售楼部签名，对借款合同内容不了解，申请人甲从未与其见面，未对合同内容进行解释说明。商品房买卖合同亦不是其本人签名，不清楚房屋具体地址，申请人甲对商品房买卖合同上的签名、摁印未尽到审查义务。
二、申请人主张的优先受偿权能否成立
申请人认为，案涉房屋登记在被申请人乙名下，且其亲自去房管局办理了抵押登记，依照物权法的相关规定，申请人享有优先受偿权。至于被申请人乙是否与丙签订购房合同与本案没有关联性，不影响本案的处理。
被申请人乙认为，对申请人主张的优先受偿权没有异议。
三、被申请人丙的担保责任
申请人认为，根据借款合同的约定，被申请人丙承担阶段性保证责任，现保证责任尚未解除，被申请人丙应承担连带保证责任。
被申请人丙未到庭，也未提交任何书面意见。
【裁决结果】
1.被申请人乙应当承担还款责任；
2.被申请人丙对本案借款承担连带保证责任；
3.对申请人甲享有优先受偿权的仲裁请求不予支持。
【相关法律法规解读】
一、关于借款合同效力
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案，被申请人乙具有完全民事行为能力，愿意以自己的名义借款，并亲自在借款合同上签名，应当为其行为负责。在无证据证明申请人甲存在与被申请人乙、丙恶意串通签订虚假购房合同套取银行贷款情形的，借款是三方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，借款合同合法有效。至于被申请人乙与丙之间约定，丙负责偿还借款，属于另一层法律关系，不能对抗申请人甲。被申请人乙与丙之间的商品房买卖合同是否有效亦不影响本案借款合同效力。
二、关于优先受偿权
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”第一百八十七条规定，建筑物等不动产的抵押权自登记时设立。由此可见，预告登记是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权而作的提前登记，当抵押登记条件成就时，享有对抵押物办理抵押权登记的请求权，而不是现实的抵押权。抵押物未经设立登记不产生物权效力。本案约定的为案涉贷款提供抵押担保的房屋仅办理了预抵押登记，未办理抵押权登记，抵押权未设立，申请人甲就抵押房屋对本案债权享有优先受偿权的主张不能成立。
三、关于担保人的责任
《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”第二十六条规定，在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案借款合同约定被申请人丙承担阶段性连带保证责任，截至庭审之日，案涉抵押物尚未办理抵押权登记，其担保责任免除的条件尚未成就。故，被申请人丙应在担保范围内向申请人甲承担连带保证责任。
【结语和建议】
一、商品房买卖合同与金融借款合同是两个相互独立的合同，两者之间亦不是从属关系，在审理金融借款合同案件中不予考虑商品房买卖合同的效力。本案的发生与被申请人乙法律意识淡薄，存在侥幸心理有着极大关系，被申请人乙为了结算工程款自愿配合被申请人丙，签订虚假购房合同套取银行贷款，其应当预见被申请人丙不偿还银行贷款，自己会承担巨大损失的法律后果。
二、作为申请人甲，在签订金融借款合同过程中也有审慎不严的责任；在合同履行过程中，应实时了解借款人的还款能力及抵押物状况，在房屋具备办理产权登记条件下，及时督促抵押人办理房屋产权证，并和抵押人到产权登记机构办理抵押权登记，确保银行对房产享有优先受偿权。
