案例内容
【案情简介】
2009年5月12日，天津市滨海某有限公司与案外人贾某某签订《盛世华庭项目赠送车库使用权附加协议》，内容为贾某某购买天津市滨海某有限公司开发的盛世华庭XX号楼X门X01室，乙方交纳全部房款。签定《天津市商品房买卖合同》后，开发方向贾某某赠送车库使用权，车库房间号为盛世华庭XX号楼X门1号。车库不带产权，乙方对其只享有使用权，使用权期限与所购房屋使用年限相同。
2011年4月5日，案外人贾某某与原告李某签订《车库使用权转让协议》，内容为贾某某将随房获赠的XX号楼X门1号车库使用权转让给李某，李某向贾某某支付转让费用人民币160000万元。2009年6月3日，天津市滨海某有限公司将盛世华庭小区XX-X-外1（车库）以84762元的价格卖于被告周某某。2009年4月24日，天津市滨海某有限公司与案外人徐某某签订《盛世华庭项目赠送储藏室使用权附加协议》，内容为徐某某购买开发方开发的盛世华庭XX号楼X门XX2室，乙方交纳全部房款签定《天津市商品房买卖合同》后，开发方向乙方赠送盛世华庭XX号楼X门11号储藏室使用权。后天津市滨海某有限公司于2014年9月25日注销，其权利义务由第三人天津XX投资集团有限公司承担。原告李某诉称，其与案外人贾某某经过协议取得了诉争车库使用权，被告周某某于2014年5月强行占有该车库，使原告无法使用诉争车库至今，经双方多次交涉未果，故诉至法院，请求人民法院依法判令被告立即搬出坐落于盛世华庭小区XX-X-外1车库，并赔偿损失10000元；第三人天津XX投资集团有限公司赔偿因其不当行为使原告无法获得车库的损失170000元（其中包括160000元的买车库损失，10000元租赁其他车库的损失）。被告周某某辩称，诉争车库系被告于2009年从天津市滨海某有限公司依法购得，而原告从案外人贾某某处受让的车库编号为XX-X-1与诉争车库不是同一车库，其诉请依法无据，依法应予驳回。第三人XX投资集团有限公司辩称，第三人从未赠与原告XX-X-1车库，而赠与的是XX-X-1储藏室，本案诉争车库已经实际卖给本案被告，且已经实际交付，因此原告诉请依法无据；另外，第三人赠送给案外人贾某某的房屋编号为XX-X-1，被告从第三人处购买的车库编号为XX-X-外1，这两个并非同一房屋。
【调查与处理】
法院经审理认为，本案的争议焦点问题是，第三人于2009年赠送于案外人贾某某及出卖于被告周某某的的车库是否系同一车库。从已查明的事实能够认定原告李某从案外人贾某某处购买的“车库”与被告周某某在天津市滨海某有限公司购买的“车库”系同一车库。理由如下：第一、庭审中，第三人称2009年卖于案外人贾某某的车库编号为“XX号楼X门1号”，该编号下房屋实际是位于楼下的储藏室，卖于被告周玉成的车库编号为“XX号楼X门外1”号，该编号下房屋是车库。但是第三人作为开发商不能向本院提交原始材料证明其所称的“编号”，且经本院调查，亦未在涉案“车库”发现第三人所称“编号”，另外，第三人称卖于案外人贾某某的“车库”是“储藏室”，但在双方协议中并未体现有“储藏室”的字样，而是明确写明“甲方向乙方赠送车库使用权，车库房间号为：XX号楼X门1号”。第二、原告提交的案外人徐XX与天津市滨海某有限公司签订的《盛世华庭项目赠送储藏室使用权附加协议》能够证明当时开发商赠送“车库”与赠送“储藏室”使用的并非同一协议，而是能够区分“车库”与“储藏室”不同的协议，对此第三人作为开发商不能作出合理解释。第三、根据被告周某曾起诉原告李某腾房的事实，结合公安机关的笔录能够认定原告李某购买本案诉争“车库”后确实在被告周某某起诉之前占有使用本案诉争“车库”。
综上，第三人作为开发商的抗辩理由明显不符合常理，法院不予采信。同时,第三人作为开发商分别在2009年5月12日、2009年6月3日将同一“车库”先赠送给案外人贾某某，又出售给被告周某某，此行为是导致原告李某在从贾某某处购买诉争车库后，无法实际取得车库使用权的根本原因，第三人的不当行为致使原告不能实现占有使用诉争车库的合同目的，侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。原告为购买诉争车库使用权支付了对价160000元，现因第三人的原因不能实际获得诉争车库使用权，第三人应赔偿原告该损失，故对原告要求第三人赔偿经济损失160000元的诉讼请求，法院予以支持。关于原告要求第三人给付另行租用车库损失10000元的诉讼请求，因该费用并非必要性支出且与第三人无直接关联性，故对原告该诉请，法院不予支持。天津市静海区人民法院做出判决：一、第三人天津XX投资集团有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告李某损失160000元。二、驳回原告其他诉讼请求。第三人不服一审判决，提出上诉。
天津市第一中级人民法院认为，本案中，上诉人天津XX投资集团有限公司主张李某的权利并不指向本案诉争标的物即车库，但并未提供证据证明确实存在XX号楼X门1号储藏室。上诉人天津XX投资集团有限公司主张并未赠与贾某某车库，但因天津市滨海某有限公司与案外人贾某某签订《盛世华庭项目赠送车库使用权附加协议》，而天津市滨海某有限公司注销后权利义务由天津新华投资集团有限公司承担,天津新华投资集团有限公司应对此承担责任。故法院对天津新华投资集团有限公司的事实主张不予采信，对其上诉请求不予支持。天津市第一中级人民法院做出民事判决：驳回上诉，维持原判。
【法律分析】
本案涉及的是一起开发商“一物二卖”或“多重性买卖”的纠纷，这类纠纷在司法实践中经常出现，而本案出现的纠纷又非传统意义上的“一房二卖”，而是开发商为了谋取私利，恶意混淆概念，向多人出售“车库”、“储藏室”，使购买人无法实际占有、使用房屋的侵权纠纷。本案所反应出来的开发商随意恶意出售“车库”、“储藏室”的乱象,恰折射出司法实践中需要探讨和亟待解决的问题。案涉“车库”“储藏室”使用权归属与纠纷解决。本案中第三人天津XX投资集团有限公司将同一“车库”“储藏室”使用权分别赠送、出卖，人民法院首先需要处理“多重交易”涉及的使用权归属问题。在典型的“一房二卖”纠纷中，两个房屋买卖合同均属有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。对于未能获得标的物所有权的买受人，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。本案情形虽然略有不同，所涉及的标的物并非需要办理登记的房屋，仅仅是车位的使用权，但处理方式类似。被告基于合同已经实际占有案涉车位，属于合法占有，原告对其无权请求返还占有，只能向本案第三人请求承担违约责任。
【典型意义】
实践中“多重买卖”涉及的法律关系较为复杂，不仅包括民事责任，可能尚有行政责任和刑事责任的适用。房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。如果买受人发现存在“多重买卖”行为，还可能适用惩罚性赔偿。本案再以案释法方面具有典型意义。
