案例内容
【案情简介】
2015年9月，张某以60万元的价格从某开发商处购买商品房一套，双方订立有商品房买卖契约，房屋于2015年12月交付张某，但双方一直未办理房产过户手续。2016年8月，开发商故意隐瞒此房已售张某的事实，又将此房以75万元的价格卖给戚某，且办理了房产过户手续，戚某拿到了该房产权证。此后，戚某长期出国，在其出国期间，张某对该房进行了装修并搬入居住。戚某回国发现后，将张某告上法院，要求确认房屋产权归其所有并要求张某立即迁出。
【调查与处理】
法院审理后认为，原告戚某与开发商之间的房屋买卖因双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，故该买卖行为合法有效应予保护。而被告张某与开发商之间的房屋买卖虽完成了交付房款和房屋的义务，但未办理房屋产权过户、登记手续，不具有公信效力，不能对抗原告戚某对该房的所有权。被告张某因此造成的损失应向恶意行为人即开发商追索，但不能影响原告戚某对该房屋享有占有、使用的权利。据此判决，原告戚某享有争议房屋所有权，限被告张某于判决生效后10日内迁出。
【法律分析】
在本案中，张某与开发商签订商品房买卖合同在先，且已付清房款，取得了房屋钥匙，完成了商品房的实际交付。而戚某与开发商签订商品房买卖合同在后，并没有实际交付，只是办理了产权过户手续，为什么法院认定戚某享有争议房屋的所有权呢？
根据我国的相关法律规定，不动产过户登记是房屋买卖合同法律上的交付要件，影响的是房屋所有权的转移，并不影响房屋买卖合同的效力。对于房屋买卖而言，逻辑上存在着相互衔接却又不同的两个阶段：第一阶段是债权行为也就是订约行为，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生。第二阶段是物权行为也就是房屋的交付与过户登记行为，其后果是引起房屋所有权的转移，这两个环节的行为缺一不可。不动产过户登记不是房屋买卖合同的生效要件，并不影响房屋买卖合同的效力，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴，是房屋所有权转移的要件。本案两份合同均是有效合同，但因原告戚某已办理了产权过户手续，拥有该房所有权，所以张某与开发商所订合同已无法履行，依法应予解除。
如果张某和戚某只是签订房屋买卖合同，都没有办理过户登记，那么张某和戚某基于各自的合同享有的权利只是债权。债权是平等的，并不因成立的先后而具有高下之别。但是，在本案中戚某办理了房屋的过户登记，基于该过户登记行为取得了房屋所有权，成为该房屋的所有权人，戚某对该房屋享有的权利便由债权变成了物权。而张某对房屋享有的权利仍停留在债权状态。由于物权具有对外优先性，物权的效力优先于债权，因此戚某能以房屋所有权对抗张某的债权。
由于该房屋审判已经确认归戚某所有，张某与开发商所订立的合同已经无法履行，依法应予解除，但张某的权利又应当如何保护呢？根据我国《合同法》第114条关于违约赔付的规定，张某可以起诉开发商，要求其返还已付购房款以及同期银行贷款利息，并赔偿因违约所造成的全部损失。
此外，对于开发商的这种恶意违约的行为，根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第8条和第9条都明确规定了可以适用惩罚性赔偿责任的情形，其中一个情形就是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，买受人除可请求返还已付房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。这个司法解释的出台，对于有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈、恶意违约等不良行为，促进诚信交易起到了积极的作用。所以本案中，张某可向开发商主张已付房款一倍以内的惩罚性损害赔偿。
【典型意义】
通过该案例我们应当注意：购买商品房时，除了签订房屋买卖合同，还必须及时办理房产过户手续，避免被开发商“一房二卖”。
