案例内容
【案情简介】
2015年9月6日，余江县公安局接报案称江西某房地产开发有限公司合同诈骗。江西某房地产开发有限公司在江西余江县白塔区开发了名为九峰华府的楼盘，并于2013年年底开始销售。由于资金紧张，江西某房地产开发有限公司向小额贷款公司用九峰华府的房产做抵押来借贷。犯罪嫌疑人童某胜、童某富、方某辉在明知江西某房地产开发有限公司资不抵债的情况下，指使销售人员采用与购房户签订《住宅订购协议书》或签订伪造的《商品房买卖合同》的方式将已在余江县房产管理局登记备案抵押的19套房子再次销售给其他购房户，造成购房户共557.36万元的经济损失。
【调查与处理】
余江县人民检察院指控童某胜、童某富、方某辉犯合同诈骗罪，向余江县人民法院提起公诉，建议对童某胜、童某富判处十年以上有期徒刑、方某辉判处十年以下有期徒刑刑罚。2017年4月25日，余江县人民法院作出一审判决，以合同诈骗罪判处江西某房地产开发有限公司罚金二十万元；判处童某胜有期徒刑11年、并处罚金人民币五万元；判处童某富有期徒刑9年、并处罚金人民币五万元；判处方某辉有期徒刑8年、并处罚金人民币五万元。
【法律分析】
江西某房地产开发有限公司合同诈骗案是江西省现有的第一起开发商一房二卖涉嫌合同诈骗案，没有现成的范例和经验可以借鉴。一房二卖究竟是民事纠纷或民事欺诈还是合同诈骗一直是司法界争议的一个话题，其实是否是合同诈骗就看整个一房二卖的行为与合同诈骗罪的构成要件是否相符。
（一）是否虚构事实、隐瞒真相。合同诈骗罪的具体表现
1、以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;
2、以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;
3、没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;
4、收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;
5、以其他方法骗取对方当事人财物的。
在该案中，江西某房地产开发有限公司几个股东在明知房产已经被抵押给小额贷款公司，并在余江县房管局登记备案的情况下，仍然向购房户隐瞒已经被抵押和登记备案的现实情况并指使销售人员采用与购房户签订《住宅订购协议书》或签订伪造的《商品房买卖合同》的方式将已在余江县房产管理局登记备案抵押的19套房子再次销售给其他购房户。从这点看来，江西某房地产开发有限公司有虚构事实、隐瞒真相的行为。
（二）是否主观占有为目的
要证明开发商一房二卖的主观意图与目的，如果开发商说他的目的是为了解除原来的抵押，然后在将房产产权登记在购房户手上。可是由于意外，或者不是他所追求希望发生的情况发生了，导致他不能交付房子，这也定不了合同诈骗，只能是经济纠纷或民事欺诈。所以要证明开发商是以非法占有为目的，只有证明了，购房户的资金被开发商用于赌博、挥霍，才能证明开发商有主观非法占有的目的。这种证明方式是常用方式。但如果开发商不交代资金去向，公安机关也查不到资金具体去向，那如何证明非法占有为目的？
第一，是否有履行合同能力，有些看上去合同没有问题，但是如果开发商没有能力去履行合同，交付房产。也就是一房二卖者往往没有向第三方买家交房的意愿或者能力，却还与购房者签订合同，并收取购房款，应该也视为非法占有目的。
第二，将房子抵押后再次出卖的钱是否高于抵押的价格，如果低于抵押的价格，可以间接证明卖房子的目的不是为了赚取差价，而是非法占有第三方的购房款。该案由于案发时间很长，2013年初开始销售，2015年8月案发；江西某房地产开发有限公司管理混乱，有三个股东还有几个暗股股东；江西某房地产开发有限公司账目不清，童某胜的外甥女没有会计资格证充当实际上出纳会计，账目缺少，记录潦草混乱。无法从公司残缺的账目中找到购房户的资金去向，只能从银行流水入手，通过对银行账目找出资金的流向。从江西某房地产开发有限公司及几个股东的账目的梳理得出，江西某房地产开发有限公司一房二卖所得的购房款大多数用于归还欠债和极少用于公司的各项日常开支。但是，我们从江西某房地产开发有限公司三个股东的资金关联方调查取证得知：从在九峰华府楼盘的开发初期，童某胜、童某富、方某辉就因为资金不足向亲友及小额贷款公司信用借贷。在九峰华府楼盘建设及销售期间，从2014年1月开始第一起一房二卖之前就已经大量抵押借债，债务高达3000多万元。而此时该公司除了几个价值两百余万元的店面，其余的房产已经要不出售要不抵押，负债远远高于该公司的资产。作为江西某房地产开发有限公司的股东应当知道公司已经资不抵债。在此情况下，还将已经抵押并登记备案的房产出售给购房户应当视为主观占有为目的。同时如果为了解除抵押登记备案继续运营公司，更不该以极低的价格或以比抵押价格还低的价格将房产卖给购房户，因为这样根本无法解除登记备案和解决公司的资金问题，所以从这点看江西某房地产开发有限公司的几个股东一房二卖的目的也应当视为主观非法占有。
有人认为，开发商一开始的目的是将这套房子已经抵押或者已经出售了，预先卖给第三方，等有钱解除抵押后，再让第三方受害人登记备案，目的不是为了非法占有。并且从一房二卖得来的资金很少用于挥霍，大多数资金用来归还债务，所以不构成合同诈骗，而应当是经济纠纷。嫌疑人的辩护律师更是提出根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该案应该是民事诈骗或者纠纷。实际上，合同诈骗是一个过程，不能机械地去理解，随着经营状况的不断变化，随着房产商资金的不断变化。即使开发商一开始的目的是为了缓解资金压力，等有钱了再解除抵押，再让第三方受害人登记备案。但获得第三方购房款后，从实际情况看，首先并没有将购房款用来解除抵押备案，让购房户能登记备案上自己的房产；其次，开发商将购房户的房子用来归还债务而不是履行合同，本身也是非法占有了购房款，所以应该还是属于合同诈骗而不是经济纠纷。总的来说合同诈骗千变万化不能完全囿于形式，机械地去看待，关键的还是在于订立合同获取了资金是否有非法占有的目的。
【典型意义】
在国家对房地产调控的不断加码，对房产的限购，大量建设公租房、廉住房，直至中央经济工作会及十九大习近平总书记定调 “房子是用来住的不是用来炒的”的形势下。中国的房产商日子越来越不好过，中国的房子也越来越不好卖。银行的资金被严格控制不能流入楼市，高企的房价让民众欲购不能。房地产已然逐渐进入寒冬，开发商为了资金也展开浑身解数，不择手段，于是各种融资手段层出不穷，不断跨越法律的界限，甚至不惜以身试法，一房二卖的行为就不可避免了，甚至有愈演愈烈之势。“刑，期于无刑。”法律的作用不仅仅是为了惩罚犯罪，最重要的是维护社会的公平正义、和谐稳定。这次江西某房地产开发有限公司涉嫌合同诈骗案的宣判，从法律意义上来说，首先明确了合同诈骗的以“非法占有为目的”为核心的定罪方式，其次让司法人员灵活看待合同诈骗行为；从社会意义上来说，江西某房地产开发有限公司的三个股东受到了法律的严惩，对打消开发商的侥幸心理，震慑层出不穷的一房二卖犯罪行为，预防更多的一房二卖的行为，防止更多的受害者出现，维护社会的和谐稳定起到了巨大的作用。
