案例内容
【案情简介】
2017年11月10日，A区政府办与陈先生通过公开竞价招租方式，签订了《行政事业单位国有资产租赁合同》，出租人（甲方）为A区政府办，承租人（乙方）为陈先生。合同约定，甲方将登记在其名下的国有资产，即位于H市A区使用面积为75平方米的一层临街两个车库租赁给乙方；租赁用途为乙方开办洗车行。合同约定，租赁期限为两年，自2017年11月10日起至2019年11月9日止；乙方应当在租赁期限届满或者依法解除本合同之日起15日内将车库交还甲方；租赁期限内年租金为62000元。2019年11月4日，双方续签第二份《车库租赁合同》，租赁期限为三个月，自2019年11月9日起至2020年2月8日止，租金为15500元。2020年7月10日，双方续签第三份《车库租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2020年2月9日起至2021年2月8日止，并根据H市、A区两级政府应对新冠疫情有关政策措施的规定，减免六个月租金，约定收取租金为31000元。2021年5月19日，双方续签第四份《补充车库租赁合同》，约定租赁期限为三个月，自2021年5月19日起至2021年8月18日止，租金为15500元。双方在《补充车库租赁合同》中载明，出租车库于2021年2月8日期满收回，至今（即第四份合同签订日期2021年5月19日）一直闲置。上述合同双方均已履行完毕。自2021年8月18日全部租赁合同期限届满后，陈先生并未按照合同约定从租赁车库内迁出，致使A区政府办所属国有房屋持续被陈先生私自占用至今。A区政府办催索未果，遂提请仲裁。请求裁决：1.陈先生立即从A区政府办所有的位于H市A区两车库房内迁出；2.陈先生给付A区政府办自2021年8月19日起暂计算至2021年10月19日的房屋租金10,333.33元（人民币，下同）及违约金516.67元（自2021年10月20日至实际迁出之日止的房租租金及违约金继续计算）；3.由陈先生承担本案仲裁费用。庭审中，A区政府办撤回第2项仲裁本请求，将本请求变更为：1.陈先生立即从A区政府办所有的位于H市A区两车库房内迁出；2.由陈先生承担本案仲裁费用。
陈先生本请求答辩称：1.A区政府办不具备仲裁主体资质，因A区政府办是A区人民政府的内设机构，不具备行政法人的主体资格，因此A区政府办作为独立的仲裁主体不适格；2.根据双方合同约定，租期届满后，同等条件下陈先生具有优先承租权，而A区政府办没有提交相应证据证实本案涉及的车库不再进行出租，或者由其他部门进行管理，因此A区政府办的请求不符合合同约定，A区政府办的请求应予驳回。
陈先生反请求称：陈先生与A区政府办签订《行政事业单位国有资产租赁合同》，在2021年5月19日双方签订《补充车库租赁合同》，在合同约定的期限内2021年4、5月份为配合上级机关的检查，陈先生不得已停止营业两个月，2021年4月12日到2021年5月18日期间造成陈先生高达74500元的营业损失和人工费用的直接经济损失。故陈先生提起反请求，请求裁决：1.A区政府办赔偿陈先生损失74500元；2.A区政府办承担本案仲裁费用。
A区政府办针对反请求答辩称：因合同约定履行期限到期，A区政府办要求陈先生返还房屋符合法律规定。陈先生在合同期外主张的2021年4、5月份经济损失，实际是2020年7月10日合同履行完毕，2021年5月19日合同未签订时，陈先生在2021年2月9日至5月18日共计100天期间，没有承租权，属于违法占用租赁物，更不存在A区政府办给其赔偿2021年4月份、5月份所谓“停业经济赔偿”的问题。综上所述，A区政府办认为，陈先生的反请求不成立，请求仲裁庭依法驳回其反请求。
【争议焦点】
（一）A区政府办仲裁请求能否支持。
（二）陈先生的仲裁反请求能否支持。
【裁决结果】
（一）被申请人（反请求申请人）陈先生于收到本裁决书之日起15日内从申请人（反请求被申请人）H市A区人民政府办公室所属的位于H市A区的国有房产（两个车库）内迁出；
（二）驳回被申请人（反请求申请人）陈先生的仲裁反请求。
【相关法律法规解读】
仲裁庭认为：A区政府办与陈先生签订的《行政事业单位国有资产租赁合同》及续签的两份《车库租赁合同》、一份《补充车库租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。
（一）关于A区政府办主张裁令陈先生立即从位于H市A区两车库房内迁出的仲裁本请求。经过庭审调查，双方签订的多份房屋租赁合同业已全部履行完毕。但在租赁期限届满后，陈先生作为承租方并未按照合同约定返还租赁房屋，致使出租方A区政府办所属的国有资产持续处于陈先生非正当占用状态。本案中，陈先生的行为有违法律规定、合同约定，应当承担返还案涉出租房屋的法律责任。据此，对于A区政府办提出的仲裁本请求，仲裁庭予以支持。陈先生当庭就此提出的抗辩，理由失当，仲裁庭不予采纳。仲裁庭同时注意到，A区政府办从应对新冠疫情大局出发，根据相关政府部门出台的多项助企纾困、为承租行政事业单位所属房产的个体工商户减免房屋租金的举措，当庭变更仲裁本请求，不再主张由陈先生给付其自行占用案涉出租房屋时段的房租及违约金，仲裁庭对此予以尊重并确认。
（二）关于陈先生提出的裁令由A区政府办赔偿其2021年4月12日至2021年5月18日期间停业造成的营业损失和人工费用损失74500元的仲裁反请求。经过庭审调查，其一，双方签订的第三份《车库租赁合同》的截止日期为2021年2月8日，双方签订的第四份《补充车库租赁合同》的起始日期2021年5月19日，在两份合同之间的2021年2月9日至5月18日，双方并未签署任何租赁协议。对此有A区政府办当庭陈述证实，有相关书证佐证，陈先生亦自认此项事实，足资认定。其二，双方在第四份《补充车库租赁合同》中进一步确认，出租车库于2021年2月8日期满收回，至今（即第四份合同签订日期2021年5月19日）一直闲置。庭审期间，双方当事人对于此项内容均无异议。其三，尽管在第三、第四两份合同空档期，出租车库处于由出租方“期满收回”且“闲置”状态，但实际上存在陈先生在此期间私用出租车库，继续从事洗车行经营活动的情形。陈先生本人提交的仲裁反请求申请书及当庭举示的证据，均自认、自证了这一案情。综上，陈先生在不具有合同依据的情况下，利用A区政府办所属国有资产从事经营活动且获利。当因故“停业”，无法继续从事上述活动时，陈先生便就此提起仲裁反请求，主张由A区政府办赔偿其“停业”造成的营业损失和人工费用损失74500元。陈先生提起的仲裁反请求缺乏事实与证据，缺乏正当性与合理性，仲裁庭不能予以支持。对于A区政府办就此提出的抗辩，仲裁庭予以采纳。
【结语和建议】
本案A区政府办与陈先生基于平等的关系签订了《租赁合同》，双方形成了民事法律关系，因该合同发生纠纷，A区政府办和陈先生与本案存在利害关系，双方当事人可以以自己名义参加仲裁活动，本案仲裁主体适格。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中陈先生租期届满，在未征得A区政府办同意继续租用的情况下，拒不迁出已构成违约，应及时返还房屋。广大市场主体务必遵守诚实信用原则，在租用房屋到期时一定要及时返还房屋，延期给付房屋的应承担违约赔偿责任。
