不动产投资基金是从事不动产的购置、开发、管理、经营和销售以获取收益的集合投资制度。
投资者从事超出自身资金和管理能力的房地产经营活动，可视为一种融资形式。房地产投资基金通过发行证券增加投资者资金，委托专业人士投资房地产或泛房地产抵押贷款。投资周期较长，追求稳定持续的回报。基金投资人的收入主要是房地产基金拥有的投资利息和服务费收入。基金经理收取代理费。
什么是房地产私募基金？
美国是世界上最早建立房地产投资基金的国家之一，也是金融体系和法律法规比较完善的国家。20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、需求量大、地域性强、流动性差的弊端，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，投资者投资房地产后聚集在此。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，房地产基金已经渗透到美国几乎每一个大中城市的房地产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为投资者提供了一种金融投资工具，也为产业和房地产的发展提供了一种高效的融资渠道，成为连接金融和房地产业的纽带。
美国房地产投资基金分为开放式基金和封闭式基金。共同基金组织的房地产投资基金基本都是开放式基金，而有限合伙组织的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，有限合伙制房地产投资基金非常常见，而开放式基金模式相对较少，约占30%。
房地产私募基金有什么特点？
1.固定收益多，浮动收益少。
与传统的股票和房地产私募基金不同，私募基金很少采用纯浮动收益结构。相反，私募房地产基金的发起人(主要是融资人)会通过基金结构和交易结构的设计，给投资人一个或多或少的固定收益承诺。
事实上，由于现阶段房地产行业波动明显，普通的私募房地产基金如果不采用固定收益模式，很难消除投资者的风险顾虑，从而对融资造成很大障碍。相反，对于房地产企业来说，如果房地产行业在反弹后继续向好，固定收益基金模式将保证他们从项目开发中获得大部分利润。
2.多优先级，劣结构，少结构，同股同权。
房地产私募基金作为一种给投资者固定收益承诺的方式，一般会借鉴“优先级，劣后级”的信托结构。简而言之，房地产私募基金的投资者通常是“优先合伙人”。在优先合伙人总投资的基础上，房企自身或基金管理公司或其关联公司“匹配”20%-30%。资本是“劣等合伙人”；在高级合伙人全部收回投资本金和按固定收益计算的投资收益之前，初级合伙人不得收回出资或分配任何收益。上述说法原则上会体现在《合伙协议》房地产私募基金中，相当于一家房企在基金架构内为投资者提供一定程度的融资担保。值得注意的是，一些民间地产基金也逐渐开始向社会招募劣后合伙人。如果这种模式得到推广，不仅房地产企业的资金和担保压力将大大降低，私募基金的受众群体也将扩大，从而更好地满足不同收益需求、不同风险承担能力的投资者的需求。
3.多层投资，较少股权投资
目前房地产私募基金行业的主流投资模式采用“三多夹层投资”模式，即通过股权转让持有房地产项目公司股权后，进行借贷
