一、买卖不破租赁的法律规定有哪些买卖不破租赁的法律效力

不破租赁原则的出现，突破了严格的合同相对性原则，确定了合同外第三人接受合同内容的义务。牢不可破租赁的适用必然会产生一定的法律效力，这些法律效力因当事人在法律关系中的地位不同而有所不同。出租人和受让人除了标的物所有权人的地位发生变化外，还可以取得出租人的地位，承担租赁合同中的权利和义务。出租人与承租人之间的租赁关系虽未终止，但合同主体发生了变化，即原租赁合同中发生了受让人与承租人之间的法律关系。

“买卖不破租赁”的概念及对抗效力

一般来说，“买卖不破租赁”是指在房屋有租赁协议的条件下，在租赁期间，买卖关系不能破租赁关系，新的所有人不能行使房屋的使用权。此时，租赁权比转让更有效。租赁协议到期，新主人才能行使房屋使用权。实践中，“买卖不破租赁”主要有两层意思：一是承租人主张排除基于租赁权对第三人的妨害和损害赔偿请求权。第二，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人和出租人在租赁合同中作出的其他约定，租赁物的新所有人都会遵守。

受让人与承租人之间的法律关系

受让人从出租人(原所有人)处购买了租赁物，成为租赁物的新所有人。根据我国合同法规定，受让人必须承担原所有人的出租人身份，承担原所有人在租赁物转让前订立的租赁合同，与承租人具有合法继承的租赁关系。一般来说，受让人在接受租赁物时享有以下权利：租金请求权。这种租金请求权的前提是，受让方转让时租赁关系继续存在，承租人未支付剩余租赁期限的租金。(二)请求返还租赁物。租赁关系终止后，承租人应当将租赁物返还出租人。

受让人受让租赁物，即负担以下义务：

(一)保持租赁物使用的义务。在租赁合同中，出租人的义务是将财产让与承租人使用收益，而不仅仅是被动地不阻碍承租人使用收益的条件，而是使承租人在租赁期限内使用收益。由于受让人继承了出租人的地位，在租赁关系期间，如果租赁物有损坏或瑕疵，会妨碍承租人的使用收益，受让人有义务使租赁物符合承租人的使用收益。

(2)赡养义务。租赁关系存续期间，租赁物受到损坏。为了维持承租人对租赁物的有益使用，如有必要和可能，受让人应进行维修。

(3)阻碍驱逐的义务。基于与维护义务相同的原因，为维持承租人的使用收益，受让人应尽最大努力消除或防止租赁物中妨害或妨害预兆的发生。

(4)瑕疵担保义务。租赁合同是有偿合同，以承租人使用收益为目的。让出租人承担瑕疵担保责任可以有效促进这一目的的实现，也是租赁权物权化的一种体现。

(五)履行原租赁合同约定的其他义务。牢不可破的租赁在法律上强制受让人承担出租人的地位，受让人必须履行原出租人与承租人订立的租赁合同。比如关于原租赁合同租赁期限的存在和长短，按照原约定，受让方无权单方面变更。

二、买卖不破租赁的定义(1)不能因买卖而打破租赁：即即使出租人在租赁关系存续期间将租赁物转让给他人，也不会对租赁关系产生任何影响，买受人不能以自己已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在，要求承租人返还租赁物

(二)不毁约租赁：是指租赁房屋买卖时，承租人的房屋使用权不受房屋买卖的影响，买受人仍应继续履行原租赁合同的规定。此时，租赁权比买卖双方的转让更具有效力，只有在租赁期限届满时，买方才能行使完全的所有权。

(三)租赁不破租赁：指租赁关系成立后，出租人将租赁物转售给第三人，但现有租赁关系对买受人仍然有效，承租人仍可向受让人主张租赁权，受让人仅以租赁债权负担取得财产所有权。

三、买卖不破租赁同抵押权制度的竞合与冲突与租赁权的规定一样，我国抵押权的规定也是我国法律确定的一项重要的物权民事法律制度。租赁权和抵押权都是物权，租赁权是债权，抵押权是物权。自然，他们会经常竞争或冲突。

这种重合或冲突通常有两种情况：

一是产权人先出租房产，再抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的成立。此外，租赁权的存在并不从根本上影响抵押权的实现。所以在这种情况下，买卖不破租赁的规则依然适用。

二是产权人先抵押房产，再出租出去。在这种情况下，仍然适用“物权先于债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人无力偿还债务，可以通过变卖抵押物来清偿债务。

最高人民法院关于适用(《中华人民共和国民法典》)的规定：“抵押人出租抵押财产的，抵押实现后，租赁合同对受让人不发生约束力。抵押人出租抵押财产时，未书面告知该财产已经抵押的，抵押人应当对出租抵押财产给承租人造成的损失承担责任；抵押人已书面告知承租人该财产已经抵押的，因抵押权实现而造成的损失，由承租人承担。”因此，抵押财产租赁的，限制“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，因抵押权的实现而解除租赁关系。

根据上面的介绍，买卖不能毁约已经得到各国的普遍认可，债权物权化已经成为现代民法理论研究的必然趋势，应当深入探讨。作为法律人，我们需要对不足之处进行论证和改进，使其更好地为国家、社会和人民服务。

引用法条

[1](中华人民共和国合同法)第二百二十九条第二款(《中华人民共和国合同法》)第二百三十条第三款(《城市房屋租赁管理办法》)[4](中华人民共和国担保法)第六十六条第五款(《中华人民共和国民法通则实施若干问题的意见》)第一百一十八条第六款(《中华人民共和国民法通则实施若干问题的意见》)