“城中村”是我国许多城市快速城市化进程中的普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模都取得了快速发展，城市建设向郊区蔓延，城郊村进入快速城市化阶段。城市向郊区扩展形成的城市建设景观和农村不断城市化形成的乡村建设景观在地理上是相连的，出现了一种二元的城市建设景观，即“城中村”。

“城中村”是城市的一个“缝隙”。虽然在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制等方面仍然保留着一个农村的村庄。这种独特的地位和现象，必然带来人口混乱、治安严峻、城市规划滞后、违法建设、基础设施不完善、土地利用率低等一系列问题。这些隐藏在摩天大楼背后的低矮混乱的村落，不仅影响了城市的整体形象，也阻碍了城市化的进程，制约了城市的发展。随着城乡一体化进程的加快，“城中村”改造势在必行。

1武汉“城中村”及其改造概述

武汉作为华中地区的政治、经济、文化、金融中心，经过几十年的城市建设用地，形成了162个“城中村”，其中行政村147个，农林单位15个，总人口35.66万人，其中农业人口17.1万人，总用地面积21381.82公顷。

武汉市政府非常重视“城中村”的改造。2003年，成立了由副市长任组长的“城中村”综合改造领导小组，对“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州的经验，针对“城中村”改造中的——个难点，如土地和房产处置、已改住房人员的就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管控等。2004年9月制定并发布了综合整治方案(关于贯彻落实市人民政府关于积极推进城中村综合整治意见的通知)(武政办〔2004〕173号)。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环路以内的52个村为近期改造重点，选择16个村作为试点村。试点工作完成后，政策法规正式出台。

胡莎村是16个试点村之一，也是第一个通过土地有形市场成功筹集改造资金的村，在武汉市“城中村”改造中具有代表性意义。

2胡莎村“城中村”改造规划

2.1胡莎村基本情况胡莎村位于武汉三镇武昌，属于闹市区，是武汉市“城中村”的典型代表之一。村域分布在城市主干道武清三号干道的东西两侧。该村东临美丽的沙湖，南临昙华林历史街区，西临武昌积玉桥旧城改造。因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势，成为近年来城市建设的热点，但同时也导致了土地的不断征用。现在的自然村被迅速扩张的城市紧紧包围，只剩下自然村和拥有——个沙湖钢材市场和水果批发的村庄。

2.2改造的规划目标和思路“城中村”改造的实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一步，彻底实现农村向城市社区、村民向市民的转变。规划目标概括为：通过“城中村”的改造，使其融入城市，全面完成城中村的城市化进程，改善城市结构和形态，提升城市功能

2.3现状调查根据173号文要求和耕地实际状况，将“城中村”分为三类：人均农用地小于等于0.1亩的A类村；B类村，人均农业用地0以上。1、且小于等于0.5亩；C类村，人均农业用地0.5亩以上。

根据不同类型采取不同的改造方式：A类村由改造后的村经济实体自行改造；B类村庄通过项目开发进行改造；C类村庄通过征收保护区进行改造。

经武汉市1:10000土地利用现状图核实，胡莎村无农业用地。目前总土地面积24.18公顷，总人口718人，共有215户。目前住宅总建筑面积为43219.99平方米。

按照上述标准，胡莎村属于A类村，其改造方式为：除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。资金来源是在符合城市规划要求的前提下，以房地产开发项目捆绑的形式公开供应安置房和房地产开发用地。

2.4确定用地规模的标准和思路：

预留土地：2004年11月新建的村委会办公楼，用地面积0.39公顷。

待改造土地：根据拆迁补偿政策和“一户一米”数据，计算出胡莎村待改造建筑面积为48672.44平方米，其中待补建筑面积为7824.75平方米。另外，被拆迁房屋需补偿的建筑面积为2314.88平方米，具体计算标准如下：(设现归村民所有的房屋面积为S；s还拆迁补偿款还建住房面积。)

1.当户S小于或等于80m2时，S也等于80 m2；80100时，S等于100,超出部分予以补偿。

2户或2户以上(户数为n)

当s 300m2，S为/n50m2，N * 50m2为300m2时，S也=n * 50m2当s 300m2，S为/n50m2，n * 50m2为300m2时，S仍=300m2s 300m2，当S is/n50m 2时，S is也=S isS现在是300，S也=300,超出部分会进行货币补偿。

按照“填海土地容积率应控制在1.6-1.8”的要求，填海土地面积应在2.7 (41亩)至3.04公顷(46亩)之间，最大值为3.04公顷。

开发用地：按照“重建开发用地比例控制在1: 1-1: 1.5”的要求，开发用地规模为4.5公顷。

工业用地：为保证改造计划实施后村民能有一定的工作岗位，将保留沿友谊大道分布的汽车销售市场，继续作为该村的工业用地，用地面积约9.28公顷。