社区活动知名专家舒可欣老师长期关注“业主大会确立法人地位”话题。近日，《中国物业管理》杂志记者就中国业主大会设立法人资格过程中可能产生的影响和存在的问题与舒可欣先生进行了深入交流。以下是舒可欣老师的书面回答。记者：业主大会设立法人资格能给物业管理行业带来什么影响？确立业主大会法人地位的根本意义在于实现“业主共有”(物权法)的组织制度安排。没有一个能够代表业主共同利益的组织对业主共有的资产(动产和不动产)进行登记，所以“业主共有”仅仅停留在法理和法律的层面，只有在“业主大会合法化”之后才提供了实际操作和运作的可能。业主大会能否确立法人地位，取决于开发商持有的属于全体业主的土地使用权和建筑物所有权能否从行政程序上转移给全体业主(即法人命名为业主大会后的全体业主)。如果开发商依法办事，比如华远地产的“所有权分配”制度，那么物业服务企业无论如何都是在为全体业主的利益服务。但如果开发商以“持有”属于业主的共有权益为由，强行要求物业服务企业将相关收益分配给开发商，必然会招致业主的反对和物业服务企业的尴尬。最终必然导致业主的逐渐团结。在开发商维权的过程中，物业服务公司成了受害者。业主通过更换物业服务企业实现对共有财产的实际占有，这也是目前业主维权的根本动力和基本方法。因此，如果业主大会确立了法人地位，开发商持有的初始权利登记证(产权证)上全体业主共有的物业，能够在形式上明确地转移给全体业主，就可以减少开发商与业主之间的利益冲突。物业服务行业可以摆脱目前物业归属的巨大漩涡，有利于行业专注于物业服务而不关注物业归属。记者：业主大会成立法人资格能给物业服务企业带来什么影响？业主大会法制化解决了业主共同利益被开发商侵占的矛盾。明晰了归属，就是明晰了收益的归属，物业服务企业将不再有“一仆两主”的尴尬。物业服务企业只面对一个组织的物业，即属于全体业主，登记在业主大会名下的物业和土地。不需要考虑开发商的感受和想法，这也是目前物业服务企业最“为难”的地方。记者：业主大会确立法人地位能给我国社区建设带来哪些影响？尽管成立了业主大会，选举了业委会，但北京只有20%左右，在全国水平更低。但是，部分业委会代替全体业主做出错误决定或者干脆侵害全体业主利益的情况越来越多。虽然业委会在选举程序上已经有了很大的进步，完全由候选人推荐甚至选举后产生，但是当选委员的思维依然延续了中国的传统：为民决策。他们当选后就把业主(选民)忘了，以为业主只是把他们“请”到领导位置上，剩下的就交给他们了，只要带着“善意”做事就行。但往往因为牵涉到财产利益，这种“为民做主”理念主导下的决策，处处受到质疑和指责。业主大会是法人，让业委会从组织架构上对业主大会念念不忘。“业主委员会”会否
他们会明白，业主组织不再是他们几个人的团体，而是全体业主的联合，他们只是在为业主组织工作。业主大会的成员，也就是每一个业主，不再把业委会当成领导机构。这种变化来自组织观念和组织结构；从组织成员的权利意识和治理机构地位的变化，就会展现出一种现代文明和谐的理念：少数人为多数人做决定，少数人为多数人做事。这种影响最终会给国家管理模式带来潜在的改变，正所谓：民主从社区开始，居住改变中国！记者：业主大会通过确立法人地位，可以解决当前社区治理过程中的哪些问题？我国的社区是在改革开放30年中逐步形成的，主要分为旧社区、新建商品房社区和混合型社区。社区治理以居委会为主，但业委会在这种模式下的运行效果并不乐观。一旦业主大会合法化，业主大会就可以独立管理自己的共同财产，而不是由业委会代替全体业主管理自己的共同财产。低效的业主联合决策束缚了业委会，高效的权利滥用问题极易发生，这必然会使商品房的小区治理进入一个极其稳定的状态。简而言之，传统的社区治理理念(少数人决定多数人的事)在混合社区和商品房社区没有市场。在目前的情况下，“治理者”与“被治理群体”之间的大量矛盾将逐渐被业主大会决议的共同治理模式所取代，这将解决社区层面“官民”之间的主要矛盾。记者：业主大会确立法人地位能否解决目前小区治理过程中遇到的所有问题？为什么？请提出可行的意见。如果单纯以商品房住宅小区为例，业主大会法制化必将建立共同事务、共同决策的新型治理模式。这种符合市场经济生产力发展水平的生产关系，必然会取代传统的社区治理模式。但由于“少数人决定多数人的事情”是中国的传统，而集体决定完成中国的改革只是在立法层面，从观念、习惯、组织的实际运作等方面还没有形成成熟的社会意识形态和组织形式。因此，在这种新旧机制的过渡时期，必然会呈现出多形态并行、多形态竞争的特点。仍然会有大量以传统开发商和物业服务企业为主的居住区，其中一部分可能会经营的很好，比如万科地产旗下的项目，深圳桃园公馆以开发商为主导的社区活动的正面案例。但是，依法成立、业主共同决定的——业主大会还不够成熟。特别是传统观念导致“少数”——业主委员会仍然习惯于为业主做决定，甚至出现业委会成员侵害业主共同利益的事件。反而会让社会思考业主能否行使共同管理权，“被别人管理”和“被自己管理”哪个更好，会长期存在。尤其是业主大会确立法人地位后，这种适用于区分所有权的住宅和商品房物业管理的先进合理的生产关系，必然与传统开发商、物业服务企业乃至政府主导的传统物业管理模式发生冲突。在某个建筑分区，建筑分区之间，在整个城市，城市之间，在中国，都会有大量的冲突和对抗，有时候可能会很严重。因为这不仅是新旧体制的冲突，也是利益集团的冲突。[page]至于一个
换句话说，业主大会成为法人后，业主大会的内部冲突将成为社区治理过程中的重要甚至主要矛盾。解决办法只有一个：真正的、公开的、竞争性的选举！只有通过这种定期的轮换和淘汰机制，才能让业主信任的、有能力的、有智慧的人来完成业主组织的运作。到那一天，我们可以说业主团体真正实现了良好的共同利益的共同管理。换句话说，权利现在就存在，是否共同决定行使这一权利，还需要时间来完成“自我管理、自我监督、自我教育、自我服务”的过程。记者：业主大会设立法人地位在国外非常普遍。有可能在国内推广吗？区分所有权建筑本身的特点就是几百个甚至几千个业主共同拥有一个物业。这与产权状态是财产归个人或机构所有并行使管理权是完全不同的。因此，在区分所有权的建筑物(群)中，任何人或组织都不可能单独决定共有财产的管理。业主共管组织——业主大会是这种特定建筑类型最合理的物业管理组织模式。换句话说，生产力决定生产关系。不同类型的建筑(群)必须有不同的管理方法。独立产权人的建筑物(群)仍由产权人独立行使；而很多物业业主楼(组)的管理权，自然导致所有物业业主都要参与管理决策的制定和投票。至于中国的业主大会，它与西方的相关组织有很大的不同。我们以建筑区划为单位，所以业主人数往往是西方业主大会的几倍甚至几十倍(因为是几栋楼甚至几十栋楼的建筑区划)。组织越大，运作越困难。这给了我们一个西方人从未遇到过的全新课题：如何解决业主大会太大的问题。业主大会应该以建筑物为单位成立，还是应该如何提高成员众多的业主大会的运作和表决效率？这些都将成为我们这一代人应该思考和实践的问题。
