案例内容
【案情简介】
2016年1月1日，申请人与被申请人签订了《2016年某坝原长线局单身房屋租赁合同》约定，申请人同意将坐落在某坝原长线单身宿舍房屋出租给被申请人作办公用途使用，租赁期限1年（从2016年1月1日至2016年 12月31日），年租金为33201元，租金每半年结算一次，由被申请人以转账的方式缴付租金给申请人。同日，申请人与被申请人签订了《2016年某坝房屋租赁合同》约定，申请人同意将坐落在某坝原长线局门面房屋出租给被申请人作经营用途使用，租赁期限1年（从2016 年1月1日至2016年12月31日），年租金为55440元，租金每半年结算一次，由被申请人以转账的方式缴付租金给申请人。两份合同第5.2条均约定，逾期交付租金的，每逾期一日，被申请人需按当月租金的10%向申请人支付违约金。
房屋租赁合同签订后，申请人按照合同约定向被申请人交付了房屋，而被申请人未按照合同约定向申请人支付租金。
另查明，申请人与被申请人之间在案涉房屋上的租赁合同关系存续了三年，即2015年1月1日至2017年12月31日。
请求被申请人向申请人支付拖欠的租金44430元，并从2017年1月1日起至被申请人付清全部租金之日止以44430元为基数按照年利率24%的标准向申请人支付违约金。
【争议焦点】
1.分期租金仲裁时效的起算；
2.案涉租金是否已经结清。
【裁决结果】
被申请人绵阳某文化传播有限公司于本裁决书送达之日起15日内向申请人中国某股份有限公司绵阳分公司支付44430元，以及自2017年1月1日起至付清之日止以44430元为基数按照年利率24%的标准计算的违约金。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
关于本案仲裁时效的认定，被申请人认为应从2016年3月25日起算，至2019年3月25日届满，因为申请人所称在2016年3月25日、4月7日及2018年8月28日向被申请人催收，按其所称，本案的欠款时间应当在2016年3月25日之前。申请人认为仲裁时效期间应从2017年1月1日起算，至2020年1月1日届满，因为支付租金的时间应于2016年12月底截止，适用仲裁时效应为三年。仲裁庭认为，仲裁时效一般适用诉讼时效的规定。按照案涉合同第2.3条的约定，租金每半年结算一次，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。本案租赁合同项下最后一期租金的结算时间为2016年12月底，仲裁庭认定本案的仲裁时效应从2017年1月1日起算，本案仲裁时效应适用三年期限，从2017年1月1日起算，至2020年1月1日届满，本案仲裁时效并未届满。
关于裁决被申请人向申请人支付拖欠的租金44430 元的仲裁请求，申请人认为，房屋租赁合同签订后，申请人按照合同约定向被申请人交付了房屋，而被申请人却未按照合同约定向申请人支付租金，至今仍拖欠申请人租金44430元未付。被申请人认为，申请人所称被申请人拖欠2016年1月1日至2016年12月31日两份租赁合同的租金共计44430元不是事实。两份合同的租金共计88641元，被申请人在2015年12月28日向申请人支付了前期租金51360元，并在2017年2月27日支付了剩余租金45000元，超出部分是作为违约损失支付给申请人。因此申请人所称2016年租金未付清不是事实。仲裁庭认为，《2016年某坝房屋租赁合同》和《2016年某坝原长线局单身房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定履行各自的义务。申请人已履行其交付案涉房屋供被申请人使用的义务，而被申请人并无足够证据证明其已履行应当支付约定租金的义务，亦无证据证明其存在免责事由。被申请人提交的证据二虽能证明其向申请人支付租金51360元的事实，但却不能证明其支付的是案涉合同项下的租金：一是该转款并未注明支付的是哪一笔租金，因双方实际存在三年的租赁关系；二是支付该笔租金的时间是2015年12月28日，当时案涉租赁合同尚未签订，合同签订之前即支付一半以上的租金不符合通常的交易习惯；三是支付该笔租金的时间也不符合案涉合同对支付时间的约定，与申请人提交的证据四中2015年两份租赁合同约定的支付时间更为吻合，即每半年结算一次，以转账形式支付。因此仲裁庭不认可被申请人关于其于2015年12月28日向申请人支付了案涉合同前期租金51360元的主张。而被申请人关于其于2017年2月27日支付了剩余租金45000元的主张，因仲裁庭不予采信其提交的证据三、证据四，该主张因无证据支撑亦不予认可。是否已履行支付租金义务的举证责任由被申请人承担，被申请人应承担举证不能的后果。综上，仲裁庭对申请人要求被申请人向其支付拖欠的租金44430元的仲裁请求予以支持。
关于裁决被申请人从2017年1月1日起至被申请人付清全部租金之日止以44430元为基数按照年利率24%的标准向申请人支付违约金的仲裁请求，申请人认为，按合同第5.2条的标准，每逾期一天支付当月租金的10%，按每年租金88641元÷12个月×10%，即逾期一日的违约金为738.67元，逾期一年的违约金为738.67元×365日=269614.55元。因被申请人只欠4万多元租金，违约金过高，因此在仲裁请求中酌情调低为年利率24%。被申请人认为，违约金约定明显超过法律规定，该格式条款应属无效，即便调整，亦应双方协商，对其单方调整持有异议。仲裁庭认为，针对被申请人存在拖欠租金的违约行为，双方可以约定违约金，案涉合同第5.2条关于违约金的约定对双方具有约束力，而申请人自愿将违约金调低为以44430元为基数按照年利率24%的标准来计算，系对其自身权利的处分，仲裁庭予以认可。案涉合同约定租金每半年支付一次，即案涉合同下半年租金至迟应于2016年12月底之前支付，故申请人主张违约金自2017年1月1日起算符合案涉合同约定，仲裁庭予以支持。
【结语和建议】
房屋租赁合同通常会约定承租人按照季度或者年度等分期支付租金，如果承租人延付或者拒付租金，诉讼时效期间或仲裁时效期间自何时起计算，是从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，还是从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，在目前对于定期给付之债每一期债务请求权的时效起算点问题没有法律、司法解释明确规定的情况下，司法实践存在争议。
观点一，定期给付合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因为各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，对于合同约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，时效应从每期租金约定支付之日起计算。
观点二，每期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，租金发生之债权原因同一，因而具有整体性，时效应从租赁最后一期履行期限届满之日起计算。
从保障债权人的权利以及租赁合同的稳定性，维护当事人的长期合作关系或者利益，贴合一般民众的司法认知，注重公平原则，建立市场诚信，节约司法成本，维护市场交易秩序，符合时效的原理等角度，我们倾向于采纳第二种观点。
但此案例也提醒大家：法律不保护躺在权利上睡觉的人，法律作出相关时效规定，意在敦促权利人及时行使自己权利，避免长期躺在权利的温床上任性而为。履行期限截至，当事人应及时、有效地行使权利，积极地主张权利，进行催收，方式有通话录音、微信聊天记录、短信发送、发出书面通知含送达记录等。我们每个人都应当是自己利益的最佳判断者和照料者，如自己不去及时、有效地行使权利，保护权益，那么法律更不可能强行介入进行保护。
