案例内容
【案情简介】
2016年3月，申请人（承租人）与被申请人（出租人）签订《租赁合同》，申请人承租被申请人商铺用于经营餐饮。《租赁合同》第2.2条约定申请人保证每天营业；第4.1条约定租赁期限为5年，截至2021年3月31日；第22条约定被申请人的物业管理义务；第34.3条约定因出现本合同第37条约定的不可抗力事件致使双方无法履行本合同长达6日以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方均无需承担违约责任；第37条约定不可抗力。
因全国突发新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠疫情），2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。
2020年2月3日，申请人发出《合同终止函》，告知被申请人其已暂停餐饮营业，因大部分员工无法返沪准时营业，导致巨额亏损，并提出解除《租赁合同》，申请减免租金。
2020年2月14日，被申请人回函称，其已启动紧急防控方案，积极研究应对方案，希望申请人继续履行合同义务。
此后，双方多次通过往来函件沟通，但未达成一致。申请人认为，《租赁合同》已满足第34.3条约定的解除条件，上海市启动的重大突发公共卫生事件一级响应机制属于约定的“政府命令”；且合同约定申请人必须全年每天营业，但疫情已导致合同无法履行超过6日。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称《最高人民法院指导意见（二）》）第六条的规定，应减免部分租金。为此，申请人向仲裁委提起仲裁申请，请求仲裁庭裁决确认《租赁合同》解除，减免申请人2020年1月和2月的租金等。
被申请人认为，《租赁合同》约定的合同解除条件未满足，面对新冠疫情，没有任何政府文件要求餐饮行业必须关闭，未导致合同无法履行，且被申请人已启动紧急方案，确保安全经营；疫情发生时距合同期限届满还有1年以上，《上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（以下简称《上海高院系列问答（二）》）问题1的答复鼓励可以履行的合同按约正常履行；申请人闭店期间并不存在因疫情防控产生的营业损失，基于公平原则，不应减免租金。
【争议焦点】
1、《租赁合同》第34.3条约定的解除条件是否成就？
2、新冠疫情期间，《租赁合同》项下的租金是否应当减免？
【裁决结果】
就上述争议焦点，仲裁庭分析如下：
（一）关于第一个争议焦点
仲裁庭注意到，虽然因为新冠疫情，申请人经营的餐饮行业受到一定影响，但依据《租赁合同》第34.3条的约定，在申请人主张的无法履行合同时间内，被申请人仍坚持履行合同第22条约定的物业管理义务，并未出现双方均无法履行合同的情况，合同约定的解除条件并未成就。同时，经营性房屋长期租赁合同是持续性合同，承租人通过在租赁期内持续性使用租赁物而出租人让渡出租物的占有和使用权是该类合同当事人的直接目的，并非营业获利。本案中，新冠疫情并未影响申请人实际占有、使用房屋，且合同剩余租期仍在一年以上，因此，合同并非无法履行、合同目的并非不能实现。结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《最高人民法院指导意见（一）》）第三条第二款的规定，仲裁庭未支持申请人解除《租赁合同》的请求。
（二）关于第二个争议焦点
仲裁庭结合《最高人民法院指导意见（二）》第六条第二款的规定及《上海高院系列问答（二）》问题6的答复，认为申请人承租涉案房屋用以经营餐饮企业，在新冠疫情期间，即便涉案房屋可以正常占有、使用，但基于疫情防控措施加强、客流量减少等原因，仍会给双方带来一定程度上的经营困难，双方的营业收益均受一定损失。从平衡双方利益、服务经济社会发展的角度考虑，合同双方应当共担风险、共同分担疫情造成的损失。在双方对租金减免协商不成的情况下，仲裁庭依据公平原则，并综合考虑本案实际情况酌情支持减免2020年2月租金的20%。
【相关法律法规解读】
2020年爆发的新冠疫情以及各国政府采取的防控措施，不仅对人们的生产生活产生重大影响，也对国际、国内各民商事主体间的合同履行造成重重阻力。对于经营性房屋租赁合同，承租人较为关注的是能否解除合同、减免租金。对此，我国有关规定主要如下：
（一）有关合同解除的规定
| 名称 |
条文号 |
内容 |
| 《中华人民共和国合同法》 |
第93条 |
当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 |
| 第94条 |
有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…… |
|
| 第117条第二款 |
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 |
|
| 《中华人民共和国民法总则》 |
第180条第二款 |
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 |
| 《最高人民法院指导意见（一）》 |
第二条 |
依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。 |
| 第三条 |
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 …… |
依据上述规定，当事人可约定房屋租赁合同的解除条件，或依据法定解除权由仲裁机构在个案中认定新冠疫情及（或）防控措施是否构成不可抗力，进而判断是否因此导致不能实现合同目的，以解除合同。最高人民法院认为如新冠疫情或防控措施直接导致合同不能履行的，可依法适用不可抗力的规定（需要注意的是，此处的“不能履行”不包括金钱债务）；如仅仅是造成合同履行困难的，则不能支持合同解除；如继续履行对一方明显不公平，则可以变更合同。
本案中，双方在《租赁合同》中约定“政府命令”属于不可抗力，且约定因不可抗力导致双方不能履行合同的，任一方可解除合同。但由于新冠疫情及防控措施并未导致被申请人无法履行合同，且申请人的主要义务在于支付租金，金钱债务一般不存在不能履行的情况，因此未达到约定的合同解除条件；同时，新冠疫情未影响申请人占有、使用房屋，因此亦不满足法定解除的条件。
（二）有关租金减免的规定
| 名称 |
条文 号 |
内容 |
| 《最高人民法院指导意见（二）》 |
第6条 |
承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 |
本案中，双方对减免租金并未约定且未达成调解协议，仲裁庭结合该规定，酌情减免部分租金。
【结语和建议】
考虑到新冠疫情后恢复社会经济、稳定交易秩序的需要，基于利益平衡和公平原则，在解决经营性房屋租赁合同纠纷时，最高人民法院的意见是引导当事人协商、鼓励继续履行合同。疫情一般只会短期影响承租人经营，并不会导致承租人无法履行合同或无法实现合同目的，承租人解除合同的请求难以得到支持。因此，为减少纠纷，当事人在签订经营性房屋租赁合同时应注意以下要点：
1、如有其他个性化的合同目的，应在合同中明确约定。
2、可约定不可抗力的具体情形，以及不可抗力发生后一方可解除合同的条件，该条件应具体、明确，以免发生歧义。
3、如未在合同中约定某一情形是否构成不可抗力，则在特定情形发生后，应充分举证证明该情形符合“不能预见、不能避免、不能克服”的三要素，并及时履行法定的通知义务。同时，可约定不可抗力发生后，双方的权利义务关系，如延长租赁期限、减免租金等。
4、依据我国现行法规定，不可抗力不构成情势变更，2021年1月1日将施行的《中华人民共和国民法典》第533条对情势变更的规定已删除“非不可抗力造成的”的表述，此后，当事人或可依据情势变更主张变更或解除合同，但不能免除已发生的合同义务及违约责任。
